Tipps zum Immobilienkauf

Wann ist eine Maklerprovision zu bezahlen?

Der Makler vermittelt die Möglichkeit zum Vertragsabschluß. Hierfür kann er eine angemessene Provision verlangen. Dies gilt aber nur, wenn ein Kaufvertrag über die Immobilie zustandekommt und seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit ursächlich für den Kaufvertrag war.

Aufgepaßt! Ein Vertrag mit einem Immobilienmakler kann bereits mündlich oder stillschweigend geschlossen sein! Möglicherweise kommt bereits beim ersten Anruf auf eine Immobilienanzeige ein Maklervertrag zustande. Wird später ein Kaufvertrag über die Immobilie geschlossen, kann der Makler vom Käufer Zahlung der Maklerprovision verlangen. Die Rechtsprechung geht davon aus, daß eine unentgeltliche Geschäftsbesorgung des Maklers nicht ernstlich erwartet werden kann.

Ist die Höhe der Provision nicht vereinbart, kann vom Makler die "übliche Provision" verlangt werden. Wie hoch diese ist, richtet sich nach der Ortsüblichkeit im Einzelfall (zwischen 3 % und 6 % der Kaufpreissumme zzügl. MwSt.). Es kann aber auch vereinbart werden, daß die Vermittlungsprovision vom Verkäufer zu tragen ist. Dies ist, wie vieles im Leben, reine Verhandlungssache. Grundsätzlich hat der Makler vor Vertragsschluß darüber aufzuklären, wer die Courtage zu bezahlen hat.

Für welche Angaben haftet der Verkäufer?

Der Verkäufer haftet für alle im Kaufvertrag zugesicherten Eigenschaften der Kaufsache. Daneben kommt die sog. "Prospekthaftung" in Betracht. Werden Immobilien über Prospekte vermarktet, ist das Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben in den Verkaufsprospekten und -beschreibungen grundsätzlich geschützt, wenn diese für den Käufer Entscheidungsgrundlage waren. Auf der Grundlage der Verkaufsprospekte können ggf. später Schadensersatzansprüche geltend gemacht und durchgesetzt werden. Verkaufsgrundlagen sind aber von der bloßen Werbung und Anpreisung der Immobilie abzugrenzen. Darum gilt: Wesentliche Angaben sollten in den Vertrag einbezogen werden. Prospekte sollten möglichst zum Gegenstand des Vertrages gemacht werden. Werden Prospekte von einem "Dritten" etwa einer Bank oder einem Makler verbreitet, kann sich eine Prospekthaftung diesen Dritten gegenüber auch dann ergeben, wenn sie nicht Verkäufer der Immobilie sind.

Was ist beim Notar zu beachten?

Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er beurkundet den Immobilienkauf und soll die Parteien umfangreich über den Inhalt und die Risiken des Vertrages informieren. Dies gilt auch, wenn der Notar vom Verkäufer ausgesucht und benannt wird. Der Notar hat alle Fragen umfassend zu beantworten und über die rechtlichen Folgen der getroffenen Vereinbarungen umfangreich aufzuklären. Der Käufer kann auch einen eigenen Vorschlag zur Notarauswahl unterbreiten. In Zweifeln hilft auch die Notarkammer weiter.

Für Fehler bei der Erläuterung, Beurkundung oder dem Vollzug des Grundstücksgeschäfts haftet der Notar hinsichtlich möglicher Vermögensschäden der Parteien. Für diese Notarhaftung gelten besondere Voraussetzungen.

Welche Besonderheiten gelten beim Kauf vom Bauträger?

Der Bauträger verkauft ein "zu errichtendes Haus" oder eine "zu errichtende Wohnung" mit Grundstück (ggf. Grundstücksanteil). In der Regel werden die Häuser erst dann gebaut, wenn Sie bereits verkauft sind oder der Verkauf erfolgt während der Bauzeit. Es wird also ein Grundstück gekauft und die Errichtung eines Hauses/einer Wohnung werkvertraglich vereinbart.

Der Kauf vom Bauträger unterscheidet sich wesentlich vom Kauf gebrauchter Immobilien und vom eigenen Hausbau. Beim Bauträgerkauf werden Grundstückskauf und Bauvertrag über die Errichtung eines Hauses oder einer Wohnung gemeinsam abgeschlossen und notariell beglaubigt. Es findet die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Anwendung. Diese regelt allerdings nicht das Verhältnis zwischen dem Käufer und dem Bauträger, sondern legt gewerbliche Anforderungen an die Bauträgertätigkeit fest.

Wie sollte ein Vertrag mit dem Bauträger aussehen?

Dem Inhalt des Bauträgervertrages kommt wesentliche Bedeutung zu. An dem Inhalt des Vertrages, muß sich der Bauträger später festhalten lassen. Die Rechtsprechung hat aber gleichzeitig gezeigt: Nicht alle vertraglichen Regelungen die vom Bauträger verfaßt und vom Notar beglaubigt werden sind später auch uneingeschränkt gültig. Besonders wenn eine wesentliche Abweichungen von der Makler-und Bauträger-VO oder vom BGB einseitig zu Lasten des Käufers erfolgt, werden diese Regelungen im Streitfall von der Rechtsprechung häufig als unzulässig, weil für den Käufer benachteiligend verworfen. Diese Regelungen werden an dem Gesetz der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemessen (AGBG) und sind bei einem Verstoß ggf. unwirksam. An die Stelle unwirksamer Regelungen treten die gesetzlichen Bestimmungen.

Auf die spätere Ungültigkeit der für den Käufer negativen Vereinbarungen sollte man aber nicht vertrauen. Besser als in Nachhinein gegen möglicherweise ungültige aber vertraglich vereinbarte Vertragsklauseln zu kämpfen, ist es solche Regelungen bereits bei Vertragsschluß auszuschließen und abzubedingen. Beim Bauträgervertrag empfiehlt sich in der Regel eine vorherige Überprüfung des Vertrages und Beratung durch einen Rechtsanwalt und oft auch die Prüfung der Bonität des Bauträgers. Dies verhindert oft einen späteren Rechtsstreit.

Obwohl vom Bauträger sprachlich ein Haus "verkauft" wird, gelten überwiegend die Regelungen des Werkvertragsrechts des BGB. Dies gilt auch für die Gewährleistung. Dringend anzuraten ist es, bei der Übergabe des Hauses durch den Bauträger eine förmliche Abnahme mit umfassender Feststellung aller bestehenden Mängel durchzuführen und ein Mängelprotokoll anzufertigen.

Wie soll die Übergabe bewohnter Immobilien geregelt werden?

Werden gebrauchte Immobilien sog. Altbauten verkauft, sind andere Problembereiche zu beachten. Vertraglich sollte klar festgelegt werden für welche Mängel der Verkäufer haftet und welche Eigenschaften zugesichert werden. Sachverständigengutachten über die Bausubstanz und den Zustand der immobilie sollten ggf. zum Gegenstand des Vertrages gemacht werden. Mietgarantien sind hinreichend zu prüfen.

Insbesondere bei Häusern, die vom Verkäufer oder Dritten noch bewohnt werden und "frei" übergeben werden sollen, empfiehlt sich die vertragliche Festlegung eines konkreten Auszugsdatums. Gleichzeitig sollten klare Folgen bei Nichteinhaltung diese Datums (Verzug) vereinbart werden. Hier sind verschiedene Formulierungen und Rechtsfolgen denkbar. Es kann auch vereinbart werden, daß ein Teil des Kaufpreises bis zur vollständigen Besitzübergabe zurückbehalten wird. Kommt es zu Verzögerungen, können dadurch zumindest die entstehenden Mehrkosten oder Schadensersatz- ansprüche abgesichert werden. Ist der Verkäufer nicht bereit, eine solche "Vertragsstrafe" zu vereinbaren, sind seine Versicherungen hinsichtlich seines rechtzeitigen Auszuges wenig glaubwürdig.

Was tun bei Mängeln der Immobilie?

Bei Mängeln am Kaufobjekt sind unverzüglich die jeweils notwendigen tatsächlichen und rechtlichen Maßnahmen durchzuführen. Bei umfangreichen Mängeln sollte vor der Beauftragung eines Sachverständigen ein Rechtsanwalt beigezogen werden. So kann bereits rechtlich fundiert und zielgerichtet vorgegangen werden. Ist eine Verschlechterung zu befürchten, kommt auch ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren in Betracht. Hierbei wird ein Sachverständiger vom Gericht beauftragt. Das Ergebnis des selbständigen Beweisverfahrens kann später in einem Prozeß auf Schadensersatz oder Mängelbeseitigung verwertet werden. Die konkrete Vorgehensweise bestimmt sich im Einzelfall. In jedem Fall sind Beweise zu sichern. Der Verkäufer ist nachweisbar und verbindlich über die Mängel zu informieren und ggf. unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufzufordern.

Was ist zu beachten, wenn Bauland gekauft werden soll?

Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks sollte unbedingt zuvor verbindlich geprüft werden, ob das Grundstück zu dem geplanten Zweck, z. B. "Bau eines Wohnhauses mit teilgewerblicher Nutzung", auch geeignet ist. Dies bestimmt sich nach dem öffentlichen Baurecht. Besteht ein Bebauungsplan, sind dessen Vorgaben verbindlich. Lediglich im Einzelfall können Abweichungen beantragt werden. Um verbindlich zu erfahren, ob das vorgesehene Bauvorhaben realisiert werden kann, sollte ggf. zunächst eine entsprechende Bauvoranfrage gestellt werden oder Erkundigungen beim zuständigen Bauamt, besser bei der Baugenehmigungsbehörde, eingeholt werden. Erst wenn das Grundstück für den angestrebten Zweck auch "brauchbar" ist sollte der Kaufvertrag geschlossen werden. Ggf. kann die entsprechende Bebaubarkeit des Grundstücks auch vertraglich vereinbart werden, so daß der Grundstückskaufvertrag später möglicherweise rückabgewickelt werden kann. Erst wenn klar ist, daß die vermeindliche Baulücke auch wirklich eine Baulücke und kein unbebaubarer Außenbereich ist, sollte der Vertrag geschlossen werden. Der Kaufvertrag sollte immer auch die Frage der Erschließungskosten und die Freiheit von Altlasten klären.

Wie kaufe ich bei einer Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung ist der Eigentümer in der Regel überschuldet oder eine Eigentümergemeinschaft (Eheleute oder Erbengemeinschaft) läßt eine Teilungsversteigerung durchführen. Das Verfahren erfolgt beim örtlichen Amtsgericht und richtet sich nach dem Zwangsversteigerungsgesetz.

Besonders wichtig ist es zu prüfen, welche Lasten im Grundbuch eingetragen sind und welche Lasten bestehen bleiben. Gewährleistungsansprüche hinsichtlich des Hauses oder des Grundstücks bestehen nach dem Kauf nicht. Ist das Grundstück noch bewohnt, hat der Erwerber ggf. das Recht, bestehende Mietverhältnisse zu kündigen oder den ehemaligen Eigentümer zu räumen. Welche Rechte und Pflichten zu beachten sind läßt sich nur im Einzelfall klären. Kommt der Erwerb einer Immobilie konkret in Betracht, sollte zuvor Beratung durch einen Rechtsanwalt erfolgen.

Der Verkauf des Grundstücks in der Zwangsversteigerung erfolgt durch Zuschlag des Rechtspflegers in der sog. Bieterstunde. In der Regel ist vom Bieter sofort Sicherheit in Höhe von 10 % des Verkehrswerts zu leisten. Sicherheit kann in bar, durch Bankbürgschaft, bestätigten LZB-Scheck oder Bankverrechnungs- scheck geleistet werden.